スラムダンクの努力譚とセルフリフォーム流行りの不動産投資について

SLAM DUNKを努力譚として読み直ししたいのですよ。

 

下手すぎて見るに耐えない自分のシュート映像を段々観れるようなる花道とか、

テストの点数がやばすぎて試合に出るどころではなく勉強合宿始めるとか、

そしてそれを元ミニバス小僧の旦那に言ったのですよ。

そしたらこう言いました。

「あの漫画の功罪はバスケットは努力でなんとかなると思わせた事だよ。バスケットの強さは生まれ持ったフィジカルで決まるんだよ。花道と流川、190センチ近いでしょ。小さいと言われてるリョータだって170センチ近くあるでしょ。ゴリなんか2メーター近いよ。努力以前に生得的素質なんだよ」

引用元:私の記憶が確かなら、うちの旦那はこういった

(うちの旦那は大真面目こういう事をよく話すので、いっそブログやればいいのにとよく思う)

さて、今回は努力以前に注意すべき不動産投資について書きたいと思います。

不動産投資のセルフリフォーム流行りに気をつけろ!

「ボロ戸建のセルフリフォーム」が流行ってるようです。職業訓練校で内装の勉強したり、電工の資格とったり。ゴミ屋敷が自分の手で再生されるビフォアー・アフターは夢があります。


大家さん業は、自分で出来ることが意外に多いです。退去後のハウスクリーニングや共用部清掃を自ら行う方は結構います。

あとは営業活動も積極的です。空き部屋に内見者へのお手紙置いておいたり(・・・)、日を開けずに反響状況を仲介会社に確認したり(・・・)。

どれも素敵ですが、

しかしこれら

立地がまずかったらどうしょうもないからね。

不動産投資は立地でキマるんだよ

本来「お客(入居者)の見込みがあるから買う」はずなのですが、

多く入り口は「買えるから買う」になりやすいのです。


ボロ物件だと、貯金でなんとかなる場合もあるかもしれません。

特にサラリーマンは、銀行借入れでレバレッジを利かすことが出来るので、「セミリタイア目指すなら、サラリーマンのうちに不動産買いなさい」的なセミナーは多いです。

勉強のつもりで参加した不動産投資セミナーで「買えるなら買え」をバンバン刺激させられます。

不動産は夢があるので盲目的になりやすいです。

セルフリフォーム投資で成功している人たちをみてみ、現金・共担ガンガン突っ込んで、次々物件買っていってるでしょう?

あとは、1コだけワンルーム・1棟だけアパートもってても仕方が無いです。

どんどん物件を買っていって借金混じりの資産を厚くしていくのです。その過程(おおくは一番はじめ)でどうにもならないゴミ物件にアタリますので、無理クソ入居者入れて再度市場に投入します。

そうして家賃収入(キャッシュ・フロー)が潤沢になるまではジタバタする投資なんです。

アガリはありますが、それまではわりと修羅の道です。

セルフリフォーム(コスト削減)以前に、立地(アセットの質・量)なんだよ。

10年以上前はサラリーマンの不動産を管理する会社にいまして

「入居者が決まらずローン返済が持ち出しし、土日に泣きながら物件の外壁清掃に来る夫婦」とか、

「原状回復の見積り内訳の「車両費」について、「電車で来い!」とマジギレするおっさん」とか

はた迷惑、もとい修羅ってる人たちを結構見てきました。

退去後のハウスクリーニングや共用部の清掃(maintenance)を自ら行う方は昔から結構います。

ココに来て、修繕 (repai)にとどまらず Capex(資本的支出)も自ら乗り出す方が出てきたのは最近の流れですが、

最初の物件の買い方は今も昔も変わらんだろうとおもいこの記事書いてみました。

「セルフリフォームでなんとかするから貯金叩いてボロ戸建て買いました」

・・・その前に、立地は大丈夫ですか?

いいなと思った物件は、せめて地場の不動産屋さんに集客見込みがあるかヒアリングしましょう。

(注意:買う先の不動産に客がつくか聞いても意味ないぞ)

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