【実録】マジで住宅ローン7行に申し込んだ所感と築古中古売買契約について

住宅ローンは基本的に買主側の仲介業者が色々手配してくれるものですが、我が家の買主側の仲介業者とは旦那の事で完全手弁当です。旦那氏、不動産業者ではありますが、賃貸メインなので住宅ローンの事はよくわかっておりません。とりあえず、ワタクシの会社の福利厚生から三菱UFJ銀行ネット専用のかんたん事前審査というのを通してみます。

買付書には勿論「ローン特約アリで契約したい」と書きました。

そしたら、現金払いの転売業者に軍杯が上がりました。

中古の売買契約と言うのは、一般的には契約締結するまで買主を募集します。どんなに早く買付書を提出しても、ただ候補者として並ぶだけです。

ローン特約と言うのは、「契約後の●●日までにローン契約が締結できなかったら白紙撤回します」という停止条件付契約の事です。買主にとっては必要な責任回避ですが、売主にとっては機会損失・無駄契約のリスクが生まれます。

そういうあやふやな客よりも、「現金で買いまーす」という客の方が確実なのです。

2,000万円台のノン・リフォーム物件は転売業者とバッティグするんだなという改善しようのない問題が発見されたのと「早く契約したい意思だけでも見せておけばよかった」と、夫婦で反省した次第です。申し込みから３週間後とか言ってしまいました。賃貸でしたらフツーなスケジュール感なんですが、、、。

赤い銀行のかんたん事前審査の結果前に他決になってしまったのですでに用なしの住宅ローンでしたが、結果は寝耳に水でした。「事前審査の結果、誠に残念ではございますが、ご希望にそいかねることとなりました」とペロッとメールが送られてきました。理由はお答えしかねますと。すでにローンは必要なくなったものの一体何が悪いのか、築年なのか、オーバーローンにしたからなのか（諸経費もちょっぽり入れてみてた）、クレカ作りすぎなのか、旦那いるのになぜ嫁が借金するのかといったことなのか？さっぱりわかりません。クレカについてはキャッシング枠が借入金額と見なされると聞いたことがありますが、自分の与信的には2,300万円+500万位なら問題ないと思ってました。残念ながらこの件は改善点が分からず、クレカ断捨離もそのままおっぽらかしになりました。

自分の相場と世間の相場は大体1,000万ズレる。

実際買付を入れる前と入れた後の、心境変化をまとめてみました。

	Before（買付バージン）	After　（買付撃沈後）
住宅ローン	どこでも貸してくれるっしょ？	貸してください、お願いします。
物件購入価格	相場見合いたい・指値当然	買わせてください、お願いします。

中古物件は、業者が売主でも最初は高めで出すものです。見学にさえ来ない→見学にはくるが申し込みが入らない→指値の申し込みがでてきたぞ、と、反響見ながら徐々に値段を下げていきます。本物件はネットに３日前に上がったばかりです。正直ちょっと高いな・・・、思いっきり、いやちょっぴり指値入れようか…そう思いました。

いや違う。中古は一点モノです。立地の代替は出来ません。指値を入れれば居れるほど、他の買付客候補から外れていきます。買付候補者（敵）は現金客だけではありません。

強敵：売主側の仲介業者が直に連れてきた客

これは強烈な敵です。我々のスタイルは売主仲介・買主仲介（旦那）の共同仲介です。不動産屋さんの収入源である仲介手数料は各々の客から頂きます。売主仲介は売主から、買主仲介は買主からです。

しかし、売主から仲介を任されている不動産屋さんが自分で買いたいお客さんを見つけてきた場合、不動産屋さんは売主、買主の両方から仲介手数料が頂けるのです。このような仲介手数料倍プッシュを「両手」と言います。反対にどちらか片方の客からのみ、仲介手数料を頂く場合は「片手」と言います。

買い側の仲介は「購入物件を決めてもうらまで」は結構大変ですが、物件が決まって買付入れた後は住宅ローンの斡旋をする程度です。ローンのお世話自体、業界慣習的なもので必ずやらなくてはいけないものでもありません。

つまり何が言いたいかと言うと、不動産屋さんにとっては片手よりは両手の方が倍儲かるのです。

更にこれを言うと怒られますが、満額で買付入れてきた共同仲介（片手）の客よりも、自分で見つけた指値の客（両手）の方が儲かります。法律で仲介手数料は売主・買主双方から物件価格×３％までと決められている為、構造的な利益相反状態にある訳です。

中途半端に指値してみて、35年ローンで薄まる月額いくらなの？ただでさえ仲介手数料節約のために片手仲介という不利な条件。満額買付という勝てない敵をつくるリスクをとってまで相場よりお得に買い物できたという自己満足が欲しいか。月々の返済が汲々にならなければ別にいいんじゃない？

「客が思っている相場と世間の相場は1,000万ズレていると思った方がいい。」かつて働いていた不動産会社の営業のおばさんの金言がよみがえります。そう、私も1,000万ズレてた。そう思い込むことにします。

そんなわけで、エアコン未設置（各部屋、スリーブと空調用コンセントはある）。クロスは賃貸でよく見る一番安価なもの。ベットルーム全て据え付けられたクローゼット（要らん・箪笥がいい）…と言う可もなく不可もない再販リフォーム済物件3,680万円・満額で買付入れます。契約も即希望、３日後希望と最短で申し出ます、申込書に「手付100万」と書きます。

子ども部屋２部屋とれて、今時80㎡の４LDKでです。子ども部屋、２段ベットの１部屋想定でしたがなんと２部屋とれます。立地と広さには代えられない。

尚、駅からも小学校へも保育園へも今より３分づつ近くなります。娘のお友達も、両隣のマンションにすんでます。習い事もかかりつけの病院も、変える必要全くございません。

自分好みのリフォームは、あとからゆっくりやろうかと。35年フルローン組めば変動で上振れしても金利１パー以下ならだったら大丈夫と思っての結果です。

昨日、旦那が見つけてきたマンション（今の家から歩いて3分）
さっき見てきて、今買付いれます。
契約速攻で巻きます、
手付けも入れます。
これからローンの事前審査乱れ打ち致します。

必要以上にクレカ作りまくってる身に果たして住宅ローンは通るのか⁉︎
ファイッ‼︎‼︎
— はっか (@gmx9uhXWXcU2E5u) February 13, 2022

お家購入は勢いです。

契約するまで物件は募集中です。もたもたしてても買付候補者が増えるだけです。100万円の手付金は、決して自分から破断にする気はありませんという意思表示です。契約履行（=引渡し）までの間、買主は、手付金を放棄すればいかなる理由でも契約解除ができます。そんな気ございませんを伝える為のメッセージ・見せ金です。

そして勢いがないと乗り越えられない、世知辛い現実が押し寄せます。

売買契約にはな、「ローンの事前審査通過」が必要なんだよ。。。

住宅ローンには「事前審査」という、センター試験の足切りみたいな制度があります。事前審査→本審査→契約→融資実行。おおむねどこの銀行もこのような流れです。

ここで初めて知ったのですが、売買契約に進むためには「住宅ローンの事前審査が通過している」という証拠を持ってくる必要があるのです。

前回の赤い銀行が落ちた原因がなんだかよくわからないので、ローン打診はとりあえず数打ちます。

住宅ローン、４行ネット事前審査申し込みだん
・赤い銀行
・はまぎん
・auじぶん
・住信SBI

去年この段階で、赤い銀行お断り喰らったのよ？
自分の与信が試されるでドキドキである。
（オール却下されたらＪＡかろうきんに駆け込むぜ）
— はっか (@gmx9uhXWXcU2E5u) February 13, 2022

住信SBIは速攻で事前審査が降ります。申し込み後、約３分です。早すぎです。テクノロジーの進化とは、とてもじゃないが思えません。

住信SBIの信用度合いとは？

住信SBIは事前審査通過した旨、売主側の仲介業者（以下、「O社」と、言います。）に伝えます。そしたら「本当に事前審査とおっているのか、銀行に電話かけていいですか？」と言うではありませんか。。ネット銀行です。担当者なんか知らんがな。

住信SBIの0120ーで始まる問い合わせ窓口電話番号にかけると音声案内で口座番号とか聞いてきます。これは口座開設者じゃないと無理です。その旨伝えます。

仮審査通過のメール通知を転送しますが、それだけではダメで「申込内容のわかるもの」と言ってきます。。。申込内容のスクショなんかとってませんし、銀行アプリ内の申し込みフォームの履歴としても残ってません。

住信SBIの場合、本審査は事前審査通過から２営業日後、返信用封筒と、申込内容を機械印字した申込書を送りますとの事。それを見せるしかありません。

ここでO社にとっての両手客が来たらと焦ります。現金客は多分いないでしょう。現金で買う客は大体がリノベして転売する目的の、再販業者の仕入れです。旧耐震マンションで3,000万中盤の価格帯を仕入れする程の立地ではないです。

O社、火曜・水曜休みです。

赤い銀行に落ちた理由判明

お契約に進むには、、

・仮審査通過のエビデンスが必要
　結果だけでなく、申し込み内容のわかるもの
【仲介所管】
・はまぎん、赤い銀行は与信以前に物件の築年数でムリ
・りそな、みずほ、SMBCにも仮審査出してくれ
・てかネット銀行の住宅ローンあんめりやったことなくてわかんない、、だとな。
— はっか (@gmx9uhXWXcU2E5u) February 14, 2022

売買仲介を主な業としている不動産屋さんは流石です。銀行の趣味・志向を空気のように話してくれます。つまり昨年三菱UFJのローンが審査が落ちた理由は「築年数が古すぎてアウト」という事でした。その時申し込んだ物件の竣工年は昭和53年でした。現在申し込みをいれているのは昭和48年です。
そしてなんとまあ、マイ給与口座の横〇銀行も「築年古いのムリー」だ、そうです。

その事を実母に告げると「は〇ぎんのクセに生意気だ！」と、ジャイアンみたいなことを言います。元不動産屋勤務のサラリーマンで古い人なので、地域密着、地銀のイメージが強いのです。

そんなわけで赤い銀行がケツモチのauじぶん銀行は、申し込みの翌日には審査落ちのメールが来ました。
そっけない、就活の足切りみたいなメールは赤い銀行そっくりです。

はまぎんはコールセンターから電話があり、「あのー、昭和56年以前築の旧耐震物件ですと、新耐震適合基準がないとそもそもの審査に進めませんので、、、耐震工事を行って新耐震基準に適合しているかどうかと適合証明書あるかどうかご確認頂いていいでしょうか」とひたすら無理ゲーな事言ってくるのでそのままおっぽらかしてます。そんな工事実績と証明書が出てくるなら、デカデカとチラシに書いてあるわい。

そして本家、赤い銀行からも、安定の審査落ちが来ました。

O社から銀行の趣味・志向を聞いていなければ、下図・冒頭の鬼のように泣きじゃくっていたかもしれません。

ちなみに、O社への連絡は旦那（仲介）が、ローン申し込みは私が担当してます。
ハイ、ひとりではありません。

今のところ事前審査通過したのは住信SBIだけですが、O社からは「他の銀行の事前審査通過状況をまちたい」と言ってきます。「ブツドメ（意味：物件の募集を止める事）」として全く通用しません。一番仕事が早かったのに、O社からは予備、側女・スマホのサブ回線扱いされてます。楽天モバイルのようです。

合計７行もローン申し込みすることになった・・・

とはいえワタクシも、住信SBIは事前審査審査というよりは、申込用紙を機械印字するためのデーターを取得だったのではという思いはぬぐいきれません。「契約にローンの事前審査必要？いいよ、これが事前審査っていうことにしてくれよ！（早いのがいいんだろ？）」というヤンキーのような配慮・温かみも感じます。

温かさはありがたいのですが、実際O社も私も、一抹の不安はよぎります。信用がないというと失礼ですが、「本審査でハシゴ外すんじゃないか？（審査落ち）」という不安です。O社の担当さん曰く、実際住信SBIの仮審査を信じて契約した後ローン白紙撤回したこともあるようです。だから警戒していると。２行以上は事前審査通過したい、いや、住信SBI入れたら３行以上は。。。

O社に「融資打診して」と言われたのは「みずほ・りそな・SMBC」ですが、
とりあえずりそなとSMBCに事前審査を申し込みます。

りそなはHPに「営業店の管轄エリアでないとダメ」と書いてあったので、とりあえず最寄りのローンセンターに管轄かどうか電話で聞いてみます。旧耐震でもいいか聞いてみると微妙な雰囲気ともに「…緊急輸送道路に面してますか？」とまた聞いたことない単語を喋ってきます。試しに購入希望のマンション名を告げると「何件か融資実績ありますねー」とポロっと教えてくれるではないですか。電話です電話。銀行さん自体が、ネットより電話好きそう。

次にSMBCです。銀行口座アプリから申し込んでみますが、結局は「住宅ローンアプリ」と言うのをインストールさせられます。購入物件情報の入力は、募集チラシの画像アップロードでした。

O社から、「みずほ・りそな・SMBCにも打診かけろ」と言われたのが月曜日。

りそなとSMBCの事前審査を申し込んだのが火曜日です。

水曜日に赤い銀行から審査落ちのメールを受領し、仕方がないのでみずほにも申込みます。

そして申し込んからでわかったのですが、みずほ銀行はローンの事前審査と言うものはありません。いきなり本審査です。つまり売買契約（ブツドメ）へのステップアップとして使えません。ローンの本審査には反対に、売買契約書の写しが必要なんです・・・。

これでは自然と他行相見積もりになるだろうに。銀行としてのやる気が伺えません。行員から電話もかかってきましたが、その担当がイマイチにもほどがありすぎてブログが毒素にまみれそうで詳細書くかどうか悩みます。

木曜日、O社から、「住信SBIの事前審査でもいいか売主に聞いてみますよー、」と、態度が軟化してきたところに、りそな銀行から事前審査通過の連絡が来まして、晴れて日曜に売買契約と相成りました。物件情報を見てから契約まで８日間です。

ちなみに金曜夜、SMBCからも事前審査通過の連絡があり、ほぼ本人与信のみでの借入可能金額・借入期間と金利も教えてくれました。

住宅ローン　
みどりの銀行事前審査結果！
物件価格　3,680万（旧耐震に対し…

3,300万　35年　変動0.47（店頭金利▲2%）

ファァァァ‼︎‼︎
いいとこついてきやがって！
クロス縮小どころがこれからさっぱり無理じゃねーか！
※尚、本人の与信判断のみなので担保評価は入ってないらしい。
— はっか (@gmx9uhXWXcU2E5u) February 18, 2022

払えなくはないが貯金なくなり素寒貧になります。優待クロスと言うのが好きなのですが、これではしばらくできそうにありません。売買契約と言うのは仲介手数料以外にもお金がかかるのです。

・（仲介手数料）　　物件価格の３％　※節約
・ローン融資手数料　融資金額の2.2%
・不動産取得税　　　評価額の３％
・登録免許税
・司法書士手数料
・火災保険料
・えーと、あとなんだっけ・・？

しかも、そんなみどりの銀行は「本審査に２週間・さらに融資実行に１か月半」と言ってきて、O社さんに申し伝えたところ、マジもんの「( ﾟДﾟ)ﾊｧ?」＆失笑を頂いた次第です。『本審査通ったら、融資実行なんて３日やろ？』って、、、。逆にそっちのがしらんがな、、だってはじめてなんだもん。